Entre un tercio y la mitad de las casas antiguas que vemos en San Diego tienen algo hecho sin permiso: un garaje convertido en recámara en los años ochenta, un patio cerrado para hacer una sala, una unidad atrás, un calentador movido de lugar, o un panel eléctrico más viejo que el papeleo. Sume los casos activos de code enforcement, los permisos vencidos que nunca se cerraron y los gravámenes municipales registrados, y tiene la razón número uno por la que una venta tradicional se cae en escrow en esta ciudad.
Usted puede vender la propiedad exactamente como está. California le exige declarar lo que sabe — no arreglarlo primero.
Vale la pena entender este mecanismo, porque explica la diferencia de precio. Cuando el banco del comprador ordena la tasación, el tasador debe excluir del valor los metros cuadrados construidos sin permiso. Una casa anunciada como 4 recámaras y 2,100 pies puede regresar tasada como 3 recámaras y 1,600 pies: el préstamo se reduce, y el comprador tiene que poner decenas de miles de dólares extra o retirarse. Casi siempre se retira — después de que su casa estuvo fuera del mercado tres semanas y ahora tiene un escrow caído que explicarle al siguiente comprador.
Un comprador en efectivo no tiene tasador ni banco. Calcula el costo de la corrección dentro de la oferta y asume el riesgo.
Todo lo que sepa, aunque sea impreciso: qué se construyó, más o menos cuándo, si se sacaron permisos, si la ciudad lo ha contactado, y si hay algo registrado contra la propiedad. Las sorpresas que aparecen en escrow cuestan mucho más que los problemas declarados desde el inicio — y en nuestra experiencia, declararlo casi nunca cancela el trato, solo ajusta el número.
Las segundas unidades sin permiso casi siempre traen inquilinos — vea vender una renta con inquilinos. Las casas heredadas son la otra gran fuente de obra sin permiso de hace décadas: vender una casa heredada. Y si el problema es el contenido y no la construcción, vea vender una casa con acumulación.
Sí. California exige que usted lo declare, no que lo corrija. Debe informar al comprador lo que sepa en la declaración de transferencia (Transfer Disclosure Statement) — incluyendo cuartos agregados, garajes convertidos o reparaciones hechas sin permiso — pero no está obligado a legalizar ni demoler nada antes de vender. Ocultarlo sí es un riesgo legal real; declararlo es completamente normal.
Los casos de code enforcement se adhieren a la propiedad, no a la persona, así que el caso y cualquier multa acumulada se transfieren con el título. Los compradores en efectivo lo consideran en el precio y lo asumen. Si la ciudad registró un gravamen, el escrow se encarga del pago o el comprador lo negocia.
Frecuentemente no. Al tasador se le instruye excluir el área construida sin permiso del valor, lo que puede dejar corto al comprador financiado y matar el trato después de dos semanas en escrow. Una compra en efectivo no tiene tasación ni banco — por eso estas propiedades se venden a compradores en efectivo mucho más seguido.
Depende honestamente del costo de corregirla. Un garaje convertido que hay que legalizar o revertir es un problema de $20,000 a $60,000; un permiso vencido que solo necesita la inspección final puede ser de unos miles. El comprador considera el costo, el riesgo y la demora — y usted debería comparar ese número contra lo que le costaría arreglarlo antes de vender.
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